Вопросы и Ответы

Купить новостройку в Ялте проблем не составляет. Строится жилья здесь много, разного плана, размера и качества. В Крыму строительство новостроек ведется по федеральному закону 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте разберем, что это за законы, какой лучше, и как свести риски к минимуму.

Перед тем, как отдать свои кровные за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым осуществляется сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как  предмета покупки фактически пока не существует. Порой вместо квартиры есть только расчищенный участок для строительства или один фундамент.

И вот вы, выплатив запрошенную сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» превратится в готовую квартиру.

Новостройки по 215-ФЗ

Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке южного берега Крыма. Такая форма покупки недвижимости является вполне законной. ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Но покупатели защищены государством меньше, чем при приобретении жилья по 214-ФЗ. Объясню, почему.

Плюсы 215-ФЗ

• 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем такой же, приобретаемой по 214-ФЗ. Обусловлено это тем, что в ЖСК нет обязательного страхования новостройки и взносы не облагаются НДС.
• 2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
• 3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.

Минусы и риски 215-ФЗ

•  1. Неустойка за сорванные сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрена. То есть вы можете планировать въехать в новенькую квартиру уже этой осенью, а на деле получить свое жилье года через два, и вам никто не выплатит неустойку. А может быть все построится в срок. Точно вам никто не скажет, и риски вы берете на себя.
• 2. Если вы расторгаете договор С ЖСК и подаете в суд — это не гарантирует возврат ваших денег. ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. Нет средств — нет выплат.
• 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты построенные по 215-ФЗ.

Новостройки по 214-ФЗ

По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его представителем Договор Долевого Участия (ДДУ). На сегодня это самый защищенный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство собственности или договор долгосрочной аренды на землю, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и множество других документов. А они не раздаются направо и налево.

Плюсы 214-ФЗ

• 1. Текст ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание.
• 2. За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет финансовую ответственность.  В случае нарушения сроков  покупатель имеет право заставить застройщика выплатить компенсацию через суд.
• 3.  214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Минусы 214-ФЗ

Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Есть, совершенных законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто.

• 1. Ни один закон не сможет дать гарантии,  что дом будет достроен, и покупатель получит свою квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, но не всю сумму вложенных средств.  Дело в том, что  согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика дольщик становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, требования банков и т.п.
• 2. Цены квартир, строящихся по 214-ФЗ обычно выше,  чем по другим видам договоров — по договору  215-ФЗ или у частного застройщика.

Итак, перед тем, как отдавать деньги, внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы, смотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя насколько это возможно.

Источник: http://krasnodar.economlegko.ru/pokupka-novostrojki-po-214-fz-ili-po-215-fz-riski-i-preimushhestva/

Приобрести жилье в новостройке на территории России сегодня не составляет трудностей: на выбор предлагается широкое разнообразие вариантов в любых районах, с различной планировкой квартир и их размерами. Регламентируют процесс строительства одновременно два закона - фз 214 и 215. Каждый из законов имеет свои особенности и свои преимущества. Однако, определить, чем отличается фз 214 от фз 215, и выбрать для себя оптимальный вариант покупатели смогут только после их детального изучения.

Распространенным способом получения жилья в пределах первичного рынка становится покупка квартир в новостройках через жилищно-строительные кооперативы ЖСК. 215 фз суть закона полностью связана с этой процедурой. Главное преимущество закона сводится к тому, что по 215 фз получить квартиру возможно по более доступной стоимости, чем через 214 фз.

Такая особенность связана с тем, что ЖСК не предполагает обязательное страхование, а взносы дольщиков не облагаются налогом НДС. Кроме того, согласно 215 фз существует возможность применения ипотеки и материнского капитала. Самостоятельным образом клиент сможет и застраховать сделку, выбирая для этого предпочтительное страховое агентство.

В соответствии с законом 214 фз, предполагается подписание Договора долевого участия ДДУ между сторонами строительной сделки. Сегодня такой способ приобретения квартир в новостройках считается самым защищенным. Изначально покупатель защищается государством, поскольку оформить договор застройщик имеет право лишь после полного сбора документации. В тексте договора прописываются мельчайшие подробности сделки, начиная сроками и стоимостью и заканчивая метражом покупаемой квартиры.

Важной особенностью 214 фз выступает признание земельного участка в качестве залога застройщика, держателем которого выступают покупатели квартир. При несоблюдении обязательств компания-застройщик выплачивает штраф, кроме того, за нарушенные сроки клиент может потребовать судебную компенсацию. 

Выбирая между двумя действующими законами, отдать преимущество следует закону 214 фз. Весомым преимуществом закона 214 перед 215 выступает требование качественного исполнения строительных работ от заказчика. На любой строительный объект распространяется гарантия сроком на 5 лет, по которой все обязательства также покрывает застройщик.    

Источник: http://kvartal23.ru/press/stati/kakaya-raznica-mezhdu-214-i-215-fz